Yasal Limitler, Hesaplama Yöntemleri ve Haklarınızı Koruma Rehberi

Son güncelleme: 29 Mayıs 2025

2025 yılında apartman aidat artışları, birçok site sakininin en büyük endişesi haline geldi. Enflasyon oranlarının yükselmesi ve yaşam maliyetlerindeki artış, apartman yöneticilerini aidat güncellemeleri yapmaya zorluyor. Peki apartman aidat artışı yasal limitleri neler? Aidat hesaplama nasıl yapılıyor ve haklarınızı nasıl koruyabilirsiniz?

Bu kapsamlı rehberde, 2025 yılı aidat artışları hakkında bilmeniz gereken her şeyi, yasal haklarınızı ve pratik çözüm önerilerini bulacaksınız.

2025 Aidat Artış Limitleri – Yasal Çerçeve Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu ve Aidat Artışı Sınırları

Apartman aidat artışı yasal limitleri, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi ile düzenlenmektedir. Bu kanuna göre:

• Aidat artışları ancak genel kurul kararı ile yapılabilir
• Yıllık aidat artışı oranı %25’i geçemez (olağanüstü durumlar hariç)
• Genel kurul toplantısında salt çoğunluk sağlanmalıdır
• Aidat artış gerekçeleri detaylı şekilde açıklanmalıdır

2025 Yılında Aidat Artışını Etkileyen Faktörler

Bu yıl aidat artışlarını etkileyen temel unsurlar şunlardır:

Enflasyon Etkisi:

• TÜİK 2024 yıl sonu enflasyon oranı
• Enerji maliyetlerindeki artış (%30-40)
• Temizlik malzemesi ve işçilik artışları
• Güvenlik hizmetleri maliyet artışı

Yasal Yükümlülükler:

• Asgari ücret artışının personel maliyetlerine etkisi
• Sosyal güvenlik prim artışları
• Belediye harç ve vergilerindeki değişimler

Apartman Aidat Hesaplama Yöntemleri (Adım Adım)

Aidat Hesaplama Formülü

Apartman aidat hesaplama işlemi şu adımlarla yapılır:

1. Toplam Ortak Giderlerin Belirlenmesi:

Aylık Ortak Giderler = 
Personel Maliyetleri + Temizlik Giderleri + 
Elektrik + Su + Doğalgaz + Asansör Bakım + 
Güvenlik + Yönetim Ücreti + Sigorta + 
Bakım-Onarım + Diğer Giderler

2. Daire Bazında Aidat Hesaplama:

Daire Aidatı = (Toplam Gider × Daire m²) ÷ Toplam Bina m²

Pratik Aidat Hesaplama Örneği

Örnek Apartman Bilgileri:

• Toplam bina alanı: 2.000 m²
• Aylık toplam gider: 50.000 TL
• Sizin dairenizin alanı: 100 m²

Hesaplama: (50.000 TL × 100 m²) ÷ 2.000 m² = 2.500 TL aylık aidat

Özel Durumlar ve İstisnalar

Farklı Kullanım Alanları:

• Ticari üniteler: Konut aidat oranının 1,5-2 katı
• Penthouse daireler: Çatı bakım maliyeti ek payı
• Zemin kat daireler: Bahçe bakım payı
• Kapalı otoparklar: Ek güvenlik ve temizlik payı

Gizli Maliyetler: Aidata Yansıtılamayacak Giderler

Hukuka Aykırı Aidat Kalemleri

Dikkat edilmesi gereken ve aidata yansıtılamayacak giderler:

Kişisel Harcamalar:

• Yöneticinin kişisel telefon faturası
• Ailevi ziyaret ve yemek masrafları
• Kişisel araç yakıt giderleri
• Hediye ve memnuniyet giderleri

Gereksiz Harcamalar:

• Kullanılmayan hizmet abonelikleri
• Aşırı pahalı tedarikçi tercihli
• Genel kurul onayı olmayan tadilat işleri
• Akraba/eş-dost kayırmacılığından kaynaklanan fazla ödemeler

Yasal Olmayan Uygulamalar:

• Genel kurul kararı olmayan zorunlu ek ödemeler
• Yönetici maaş artışlarının keyfi belirlenmesi
• Şirket değişimi olmadan hizmet ücret artışları

Şüpheli Giderleri Nasıl Tespit Edersiniz?

Dikkat Edilecek İşaretler:

• Ani ve açıklanamayan maliyet artışları
• Benzer hizmetlere göre %50’den fazla pahalı faturalar
• Düzenli olarak aynı firma/kişilerden alınan hizmetler
• Genel kurul tutanaklarında yer almayan giderler

Aidat Artışına İtiraz Etme Rehberi

Genel Kurul Öncesi Yapılacaklar

Hazırlık Aşaması (30 gün öncesi):

• Önceki yıl gider kalemplerini analiz edin
• Benzer apartmanlarla maliyet karşılaştırması yapın
• Diğer site sakinleri ile iletişim kurun
• Hukuki haklarınızı araştırın

Genel Kurul Sırasında:

• Tüm gider kalemlerinin detaylı açıklamasını talep edin
• Alternatif tedarikçi önerilerini dile getirin
• Aidat artış gerekçelerini sorgulayın
• Tutanakların eksiksiz tutulmasını sağlayın

İtiraz Dilekçesi Hazırlama

Etkili İtiraz Dilekçesi İçeriği:

Sayın Yönetim,

[Tarih] tarihli genel kurulda alınan %[X] aidat artışı kararına, 
aşağıdaki gerekçelerle itiraz ediyorum:

1. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre...
2. Artış gerekçeleri yeterince açıklanmamıştır...
3. Benzer apartmanlarla karşılaştırıldığında...

Talebim: Aidat artışının yeniden gözden geçirilmesi...

[İmza ve Tarih]

Hukuki Süreç ve Mahkeme Yolu

Mahkeme Başvurusu Şartları:

• Genel kurul kararından itibaren 1 ay içinde başvuru yapılmalı
• İtiraz dilekçesinin yazılı olarak yönetime sunulması
• Hukuka aykırılığın somut delillerle kanıtlanması

Mahkeme Masrafları:

• Dava harçı: Yaklaşık 500-1.500 TL
• Avukat ücreti: 5.000-15.000 TL
• Bilirkişi masrafları: 2.000-8.000 TL

Profesyonel Yönetim vs Bireysel Yönetim Maliyet Karşılaştırması

Gerçek Rakamlarla Maliyet Analizi

100 Daireli Orta Büyüklük Apartman Örneği:

Gider Kalemi	Bireysel Yönetim	Profesyonel Yönetim	Fark
Yönetici Ücreti	15.000 TL	12.000 TL	-3.000 TL
Temizlik	8.000 TL	6.500 TL	-1.500 TL
Güvenlik	20.000 TL	18.000 TL	-2.000 TL
Bakım-Onarım	5.000 TL	3.500 TL	-1.500 TL
Toplam Aylık	48.000 TL	40.000 TL	-8.000 TL

Profesyonel Yönetimin Gizli Avantajları

Maliyet Optimizasyonu:

• Toplu alım indirimleri (%15-25 tasarruf)
• Kaliteli tedarikçi ağı
• Önleyici bakım uygulamaları
• Enerji verimliliği projeleri

Şeffaflık ve Güven:

• Dijital aidat takip sistemi
• Aylık detaylı gider raporları
• Profesyonel muhasebe kayıtları
• 7/24 erişilebilir müşteri hizmetleri

Hukuki Güvence:

• Kat Mülkiyeti Kanunu uyumluluğu
• Sigorta ve sorumluluk garantisi
• Uzman hukuki danışmanlık
• Doğru vergi beyannamesi süreçleri

2025’te Aidat Tasarrufu İçin 12 Pratik Öneri

Enerji Verimliliği Uygulamaları

1. LED Aydınlatmaya Geçiş

• İlk yatırım: 15.000-25.000 TL
• Aylık tasarruf: 800-1.200 TL
• Geri ödeme süresi: 18-24 ay

2. Akıllı Termostat Sistemi

• Doğalgaz tasarrufu: %20-30
• Aylık tasarruf: 2.000-4.000 TL
• Yıllık tasarruf: 24.000-48.000 TL

3. Su Tasarruf Sistemleri

• Düşük akışlı musluk başlıkları
• Çifte rezervuarlı klozet sistemleri
• Aylık su faturası tasarrufu: %25-35

Toplu Alım Avantajları

4. Temizlik Malzemeleri Toplu Alımı

• 6 aylık toplu alım indirimi: %20-25
• Aylık tasarruf: 500-800 TL

5. Bakım-Onarım Hizmetleri Yıllık Kontratı

• Yıllık bakım anlaşması indirimi: %15-20
• Acil müdahale ücretsiz garanti

Dijital Çözümlerle Maliyet Düşürme

6. Aidat Ödeme Sistemini Dijitalleştirme

• Banka masrafları tasarrufu: %40-60
• Otomatik ödeme ile gecikme faizi eliminasyonu

7. Online Toplantı Sistemleri

• Genel kurul maliyeti tasarrufu: 80%
• Katılım oranı artışı: %150-200

8. Dijital Duyuru ve İletişim Sistemleri

• Kağıt ve baskı maliyeti tasarrufu: 100%
• WhatsApp ve e-posta ile anında iletişim

Bakım-Onarım Planlaması

9. Önleyici Bakım Programı

• Büyük arıza maliyetlerini %70 azaltır
• Ekipman ömrünü %30-50 uzatır

10. Mevsimsel Bakım Takvimi

• Bahar: Balkon ve cephe temizliği
• Yaz: Klima ve havalandırma bakımı
• Sonbahar: Çatı ve yalıtım kontrolleri
• Kış: Kalorifer ve su tesisatı bakımı

Güvenlik ve İdari Optimizasyon

11. Güvenlik Sistemlerini Modernize Etme

• IP kamera sistemi ile personel sayısını azaltma
• 24 saat kayıt ile güvenlik seviyesini artırma
• Aylık personel tasarrufu: 5.000-8.000 TL

12. Profesyonel Yönetim Şirketine Geçiş

• Ortalama %15-25 maliyet tasarrufu
• Hizmet kalitesinde %100-200 artış
• Hukuki güvence ve şeffaflık

Apartman Aidat Haklarınız – Özet Rehber

Temel Haklarınız

Bilgi Alma Hakkı:

• Tüm gider belgelerini inceleme hakkı
• Aylık gider raporlarını talep etme
• Yönetim hesaplarına erişim hakkı

Katılım Hakkı:

• Genel kurul toplantılarına katılım
• Öneri ve eleştiri getirme hakkı
• Oy kullanma ve karar verme hakkı

İtiraz Hakkı:

• Hukuka aykırı kararlara itiraz
• Aidat artışlarını sorgulama
• Yargı yoluna başvurma hakkı

Yükümlülükleriniz

Ödeme Yükümlülüğü:

• Aidat ödemelerini zamanında yapma
• Genel kurul kararlarına uyma
• Ortak alan kullanım kurallarına uyma

Katılım Sorumluluğu:

• Genel kurul toplantılarına katılım
• Apartman işlerine ilgi gösterme
• Yapıcı öneri ve eleştiri getirme

Sonuç: Haklarını Bilen Sakinin Avantajları

2025 yılında apartman aidat artışları kaçınılmaz bir gerçek olsa da, doğru bilgi ve stratejik yaklaşımla bu artışları minimize edebilir, hatta bazı durumlarda aidat düşürme imkanı bulabilirsiniz.

Unutmayın:

• Aidat artışları yasal sınırları vardır
• Her artışın gerekçeli olması zorunludur
• Profesyonel yönetim genellikle daha ekonomiktir
• Haklarınızı bilmek ve kullanmak en büyük avantajınızdır

Tecrübemizle Yanınızdayız – Lila Yönetim Farkı

8 yıllık profesyonel tecrübemizde yüzlerce apartman ve sitede aidat optimizasyonu gerçekleştirdik. Ataşehir, Üsküdar, Kadıköy, Ümraniye ve çevresindeki projelerimizde ortalama %20-35 aidat tasarrufu sağladık. 5000’den fazla mutlu müşterimiz, şeffaf yönetim anlayışımız ve dijital takip sistemlerimizle hem bütçelerini rahatlatıyor hem de yaşam kalitelerini artırıyor.

Bizimle çalışan apartmanlarımızda:

• Aidat şeffaflığı %100 garanti edilmektedir
• Tüm giderler dijital platformda anlık takip edilir
• Hukuki süreçlerde 7/24 profesyonel destek alınır
• Enerji verimliliği projeleriyle maliyetler düşürülür

Apartmanınız için ücretsiz aidat analizi yapmaya hazırız. Mevcut gider yapınızı inceleyerek, size özel tasarruf planımızı sunalım. Çünkü her apartmanın kendine özgü ihtiyaçları vardır ve biz bu ihtiyaçları 8 yıllık tecrübemizle en iyi şekilde karşılarız.

Hemen arayın, aidat yükünüzü hafifletelim: 📞 0216 551 02 00