Hukuki Süreç Koordinasyonu

Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamında Yönetim

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve site yönetiminin hak ve yükümlülüklerini belirler. Yönetimini üstlendiğimiz binalarda yönetim planının, genel kurul kararlarının ve ortak gider paylaşımının bu çerçevede, kayıtlı biçimde yürütülmesini takip ediyoruz.

Kat maliklerinin sık sorduğu konularda (ortak alan kullanımı, tadilat başvuruları, gider paylaşımı) yönetim planındaki hükümleri ve genel kurul kararlarını anlaşılır biçimde aktarıyoruz. Hukuki yorum gerektiren durumlarda yönetim kurulunu bir avukata danışmaya yönlendiriyoruz.

Aidat Alacaklarının Takibi

Aidat tahsilatında önce kayıtlı ve dostane bir yol izliyoruz. Gecikmeler aylık gelir-gider raporunda kat maliki bazında görünür; borçlu kat malikiyle yazılı ve sözlü iletişim kurulur, ödeme planı önerilir.

Yazılı Hatırlatmadan Avukata İletmeye

1. Gecikme, aylık gelir-gider raporunda kat maliki bazında gösterilir.
2. Borçlu kat malikine yazılı hatırlatma gönderilir, görüşme yapılır ve ödeme planı önerilir.
3. Ödeme gerçekleşmezse yasal takip başlatılıp başlatılmayacağı yönetim kurulunun kararına sunulur.
4. Karar alınırsa dosya, yönetim kurulunun yetkilendirdiği bağımsız bir avukata hesap dökümüyle birlikte iletilir.
5. Takip sürecindeki gelişmeler yönetime düzenli olarak raporlanır.

Yasal takip ve dava işlemleri avukat tarafından yürütülür. Bizim rolümüz belgelerin hazırlanması, iletişimin koordinasyonu ve sürecin kayıt altında tutulmasıdır.

Genel Kurul ve Karar Süreçleri

Genel kurul toplantılarının yönetim planına ve Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun yapılması için hazırlık sürecini yürütüyoruz:

• Toplantı çağrılarının süresinde ve kayıtlı biçimde yapılması
• Gündemin açık ve anlaşılır hazırlanması
• Toplantı ve karar yeter sayılarının tutanağa işlenmesi
• Karar defterinin düzenli tutulması ve kararların kat maliklerine duyurulması

Toplantı Organizasyonu ve Yasal Gereklilikler

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat malikleri kurulu yılda en az bir kez, yönetim planında gösterilen zamanda toplanır (m.29). Önemli bir sebep çıktığında yöneticinin, denetçinin ya da kat maliklerinin üçte birinin istemiyle, toplantı tarihinden en az on beş gün önce bütün kat maliklerine bildirilerek olağanüstü toplantı yapılabilir. Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir; yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve bu toplantıda katılanların salt çoğunluğu yeterlidir (m.30). Kanunda özel çoğunluk öngörülen kararlar saklıdır.

Çağrı yazısının içeriğini, vekâletnamelerin kontrolünü, hazirun cetvelini ve oylama sonuçlarının tutanağa doğru işlenmesini bu kurallara göre hazırlıyoruz.

Hizmet Sözleşmelerinin Takibi

Temizlik, asansör bakım firması, sigorta ve benzeri hizmet sözleşmelerinin süre, kapsam ve yenileme tarihlerini takip ediyor, yeni teklifleri karşılaştırmalı olarak yönetim kuruluna sunuyoruz. Sözleşme metinlerinin hukuki değerlendirmesi gerektiğinde bu inceleme bir avukat tarafından yapılır.

Sözleşme Takviminde Neler İzlenir?

• Sözleşme başlangıç ve bitiş tarihleri, kendiliğinden yenileme ve fesih bildirim süreleri
• Fiyat artış koşulları ve ödeme takvimi
• Hizmet kapsamı, ziyaret sıklığı ve arıza müdahale taahhütleri
• Firmanın yetki belgeleri ve sigorta poliçelerinin geçerliliği

Komşuluk Sorunlarında İletişim

Gürültü, ortak alan kullanımı ya da su sızıntısı gibi konularda tarafları dinliyor, yönetim planındaki kuralları hatırlatıyor ve sorunun büyümeden konuşularak çözülmesi için görüşme ortamı sağlıyoruz. Anlaşma sağlanamazsa başvurulabilecek yollar için kat maliklerini bir avukata danışmaya yönlendiriyoruz.

Sigorta ve Hasar Süreçleri

Zorunlu deprem sigortası ve bina sigortası poliçelerinin yenileme tarihlerini takip ediyor, hasar durumunda sigorta şirketiyle yazışmaları ve eksper sürecini yönetim adına koordine ediyoruz.

Mevzuat Değişikliklerinin Takibi

Apartman yönetimini ilgilendiren mevzuat değişikliklerini takip ediyor, yönetimin yapması gereken işlemleri yönetim kuruluna bildiriyoruz. Ayrıntılı bilgi için apartman yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.

Yönetim Planı Değişikliklerinin Hazırlığı

Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir ve değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (KMK m.28). Toplu yapılarda (birden çok bloklu sitelerde) ise tek bir yönetim planı bulunur ve bu planın değiştirilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin üçte ikisinin oyu gerekir (KMK m.70). Değişiklik ihtiyacını, mevcut plandaki ilgili hükümleri ve oylama sürecini kat maliklerine anlaşılır biçimde sunuyoruz; değişiklik metninin hukuki değerlendirmesi ve yazımı yönetimin seçtiği bağımsız bir avukatla yapılır. Değişikliğin tapuda yönetim planına işlenmesi sürecini de takip ediyoruz.

Dava Süreçlerinde Yönetime Destek

Yönetimin taraf olduğu bir uyuşmazlıkta davayı yürütmek ve yönetimi temsil etmek avukatın işidir. Bizim rolümüz, avukatın ihtiyaç duyduğu karar defteri örneklerini, hesap dökümlerini, yazışmaları ve fotoğrafları düzenli bir dosya hâlinde hazırlamak; süreçteki gelişmeleri yönetim kuruluna ve gerektiğinde kat maliklerine raporlamaktır.

Vergi ve SGK Yükümlülüklerinin Takibi

Kapıcı ya da bina görevlisi çalıştıran yönetimlerin SGK bildirimleri, ücret bordroları ve vergi kesintileri gibi yükümlülükleri vardır. Bu yükümlülüklerin takvimini tutuyor ve gerekli belgeleri hazırlıyoruz; bildirge ve vergi işlemleri yönetimin çalıştığı mali müşavir tarafından yürütülür.