Kentsel Dönüşüm Hizmetleri

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Ne Yapıyoruz?

Kentsel dönüşüm, afet (özellikle deprem) riski taşıyan yapıların 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde yenilenmesi sürecidir. Süreç teknik, hukuki ve sosyal adımlardan oluşur. Kat maliklerinin bu adımları birlikte ve doğru sırayla yürütmesi gerekir.

Lila Yönetim olarak İstanbul'da kentsel dönüşüm sürecini kat malikleri adına baştan sona takip ediyoruz. Hizmetimiz dört ana adımdan oluşur:

• Riskli yapı tespiti sürecinin lisanslı kuruluşlarla takibi
• Kat malikleri toplantıları ve karar süreci
• Müteahhit seçimi ve sözleşme süreci
• İnşaat ve teslim takibi

Riskli Yapı Tespiti Sürecinin Takibi

6306 sayılı Kanun'a göre riskli yapı tespiti, masrafı maliklere ait olmak üzere Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Lila Yönetim tespit yapmaz. Malikler adına lisanslı kuruluşla iletişimi, başvuru belgelerini ve sürecin takibini üstlenir.

Tespit sonucu, tapu kaydına işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir. Tespite ilişkin tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir; tespit ayrıca Başkanlığın internet sayfasında da on beş gün süreyle ilan edilir. Kanuna göre muhtarlıktaki ilanın son günü, tespit hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır.

Malikler tespite karşı on beş gün içinde itiraz edebilir; bu süre uygulamada tebliğ tarihinden itibaren hesaplanır. İtirazları, üniversitelerden görevlendirilen dört öğretim üyesi ile Bakanlık ya da Başkanlıkta görevli üç kişinin katıldığı teknik heyetler inceler. Süre hesabında tereddüt varsa bir hukukçuya danışmanızı öneririz; biz tarihleri takvime bağlıyor ve malikleri yazılı olarak bilgilendiriyoruz.

Kat Malikleri Toplantısı ve Karar Süreci

Riskli yapı tespiti yapılan binalarda yeniden yapım, kat karşılığı sözleşme ve payların satışı gibi kararlar, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınır. 7471 sayılı Kanun'la 2023'te yapılan değişiklikle bu karar yeter sayısı üçte ikiden salt çoğunluğa indi.

Riskli yapı tespiti olmayan binalarda ise yıkım ve yeniden yapım, Kat Mülkiyeti Kanunu ile Türk Medeni Kanunu'nun genel hükümlerine tabidir. Uygulamada bu kararlar için kat maliklerinin tamamının uzlaşması aranır. Binanızın durumunu bir hukukçuyla değerlendirmenizi öneririz.

Toplantı çağrısını, gündemi, tutanakları ve karar belgelerini mevzuata uygun hazırlıyoruz. Toplantıda malikleri seçenekler hakkında bilgilendiriyor, karara katılmayan maliklere yapılacak bildirimleri takip ediyoruz.

2017'den bu yana site ve apartmanlarda kat malikleri toplantılarını hazırlıyor ve yönetiyoruz. Farklı beklentileri olan malikleri aynı gündemde buluşturmak bu işin özüdür. Kentsel dönüşüm toplantılarında da bu deneyime dayanıyoruz.

Müteahhit Seçimi ve Sözleşme Süreci

Müteahhit seçimi, kentsel dönüşümün en kritik kararıdır. Birden fazla firmadan teklif topluyor ve teklifleri aynı ölçütlerle karşılaştırılabilir hale getiriyoruz. Karşılaştırmada şu başlıklara bakıyoruz:

• Firmanın tamamlanmış projeleri ve teslim geçmişi
• Mali yeterlilik ve teminat yapısı
• Paylaşım oranı, daire metrekareleri ve teslim süresi
• İnşaat süresince maliklere yapılacak kira ödemesi, gecikme cezası ve sigorta hükümleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki incelemesinin kat maliklerinin vekâlet verdiği avukatça yapılmasını takip ediyoruz. Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması gibi adımları kat maliklerine önceden anlatıyoruz.

İnşaat ve Teslim Takibi

Yıkım ve ruhsat sonrasında inşaat sürecini kat malikleri adına izliyoruz. Şantiyeyi düzenli ziyaret ediyor, işin sözleşmedeki takvime uygun ilerleyip ilerlemediğini raporluyoruz. Gecikme ya da sözleşmeye aykırılık gördüğümüzde maliklere yazılı bilgi veriyoruz.

Teslim aşamasında daireleri sözleşme ve projeyle karşılaştırarak eksik listesi hazırlıyoruz. Yapı kullanma izni ve tapu işlemlerinin tamamlanmasını takip ediyoruz. Süreci yeni binanın yönetim planı ve yönetici seçimiyle kapatıyoruz.

Dairelerin hangi malike düşeceği çoğu projede önceden hazırlanan paylaşım listesiyle ya da kurayla belirlenir. Bu listenin sözleşmeye eklenmesini öneriyor, teslimde listeye uygunluğu kontrol ediyoruz.

Kentsel Dönüşümde Neden Tek Muhatap?

Kentsel dönüşümde malikler; lisanslı kuruluş, idare, tapu müdürlüğü, müteahhit ve avukat arasında çoğu zaman yalnız kalır. Tek muhatap, belgelerin ve sürelerin gözden kaçma riskini azaltır. Kira yardımı ve kredi desteği gibi imkânların koşulları dönemsel olarak değişir; başvuru zamanında güncel duyuruları sizinle birlikte kontrol ediyoruz.