Plaza Yönetimi

Plaza Yönetimi Nedir?

Plaza yönetimi, ofis plazalarının ve iş merkezlerinin ortak alanlarını, teknik işletmesini, güvenliğini ve ortak giderlerini malikler adına yöneten hizmettir. Kat mülkiyetine tabi plazalarda bu iş, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve binanın yönetim planı çerçevesinde yürür. Konut ağırlıklı binaların yönetimini ise bina yönetimi sayfamızda anlatıyoruz.

Lila Yönetim olarak İstanbul'daki ofis plazalarına ve iş merkezlerine profesyonel plaza yönetimi hizmeti sunuyoruz. 2017'den bu yana site ve bina yönetiminde kurduğumuz kayıt ve raporlama düzenini, ofis kullanımının temposuna uyarlıyoruz.

Plazalar Neden Ayrı Bir Yönetim Anlayışı İster?

Bir plazada gün, ilk çalışan gelmeden başlar. Asansörlerin, iklimlendirmenin ve giriş sisteminin mesai başında hazır olması gerekir. Konuttan farklı olarak gün boyu yoğun ziyaretçi trafiği ve kesintisiz enerji ihtiyacı vardır.

Plazalarda bağımsız bölümlerin bir kısmını malikler kullanır, bir kısmı kiraya verilir. Bu yüzden yönetim yalnız maliklerle değil, kiracı şirketlerle de her gün iletişim kurar. Malik ile kiracı arasındaki dengeyi korumak, plaza yönetiminin en hassas işidir.

Plaza Yönetimi Hizmetimizin Kapsamı

Ortak alan yönetimi

Lobi, asansör holleri, otopark, toplantı alanları ve çevre düzenlemesi için temizlik ve kullanım kuralları belirliyoruz. Ortak alan kullanımını yönetim planına ve kurul kararlarına bağlı tutuyoruz. Ortak alanların görünümü, plazanın ilk izlenimidir.

Teknik işletme

İklimlendirme, jeneratör, kesintisiz güç kaynağı, asansör, yangın algılama ve söndürme sistemleri için bakım takvimi kuruyoruz. Asansörlerin periyodik kontrollerini ve yangın ekipmanı bakımlarını bu takvimde izliyoruz. Arızaları kayıt numarasıyla takip ediyor, kapanışı belgeliyoruz.

Güvenlik ve giriş kontrolü

Ziyaretçi kabulü, kartlı geçiş, otopark girişi ve kamera kayıtları için yazılı bir güvenlik düzeni hazırlıyoruz. Kamera kayıtlarının saklanma ve erişim kurallarını 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu'na uygun kurguluyoruz. Özel güvenlik personeli gerektiğinde 5188 sayılı Kanun kapsamında yetkili firmalarla koordinasyonu üstleniyoruz.

Kiracı ve malik ilişkileri

Kiracı şirketlerin taleplerini tek kanaldan alıyor ve kayıt numarasıyla sonuçlandırıyoruz. Bina kurallarını kiracılara yazılı olarak iletiyoruz. Malikleri de kendi bölümlerindeki gelişmelerden düzenli olarak haberdar ediyoruz.

Gider paylaşımı ve bütçe

Yıllık işletme projesini hazırlayıp kat malikleri kurulunun onayına sunuyoruz. Paylaşım ölçüsünü Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine ve yönetim planına göre uyguluyoruz. Boş duran ofisler de ortak giderlere katılır; bu payları diğer bölümlerle aynı düzende takip ediyoruz.

Raporlama ve kayıt düzeni

Her ay maliklere gelir-gider tablosu, banka hareketleri ve tahsilat durumunu içeren bir rapor sunuyoruz. Teknik bakımların, arızaların ve kiracı taleplerinin kayıtlarını aynı raporda özetliyoruz. Plazalarda malikler çoğu zaman şirketlerdir; bu yüzden raporlarımızı şirket içinde kolayca paylaşılabilecek sade bir biçimde hazırlıyoruz.

Kiracı Tadilatı ve Mesai Dışı Kullanım

Ofis plazalarında anlaşmazlıkların önemli bir kısmı, kiracı şirketlerin taşınma, tadilat ve mesai dışı kullanım taleplerinden doğar. Bu taleplerin kuralları önceden yazılı olduğunda yönetim, her talebi aynı ölçüyle değerlendirebilir.

Tadilat onayı

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bir kat maliki, kendi bölümünde anayapıya zarar verecek değişiklik yapamaz. Ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis için ise bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir. Tadilat başvurusunda proje, çalışma saatleri ve yüklenici bilgilerini istiyor, işi bu çerçevede takip ediyoruz.

Mesai dışı iklimlendirme

Hafta sonu ya da akşam saatlerinde çalışan bir kiracı için merkezi iklimlendirmeyi çalıştırmak, bütün binaya gider yaratır. Kanundaki paylaşım kuralı, kat malikleri arasında başka türlü anlaşma olmadıkça geçerlidir. Bu nedenle mesai dışı kullanım giderinin nasıl yansıtılacağını yönetim planında ya da kat maliklerinin yazılı anlaşmasında açıkça düzenlemeyi öneriyoruz.

Otopark tahsisi ve tabela

Otopark kullanım düzeni ve misafir araç kuralları, yönetim planına ve kurul kararlarına göre belirlenir. Dış duvarların ya da çatının reklam amacıyla kiralanması, kanunda bütün kat maliklerinin oybirliğini gerektiren işler arasında sayılır. Kiracı tabelalarının yeri ve ölçüsü için yönetim planına bakılır; belediye mevzuatı da ayrıca izin gerektirebilir.