Profesyonel Site Yönetimi
Sosyal alanlı sitelerde güvenlikten peyzaja kadar tüm operasyonun planlanması ve yürütülmesi.
Bina Yönetimi
Konut binalarında ve karma kullanımlı binalarda ortak alanları, teknik sistemleri ve ortak giderleri kat malikleri adına düzenli ve kayıtlı biçimde yönetiyoruz.
Bina Yönetimi Nedir?
Bina yönetimi, bir yapının ortak alanlarının, teknik sistemlerinin ve ortak giderlerinin kat malikleri adına düzenli biçimde yürütülmesidir. Konut binalarında ve zemin katında dükkân ya da ofis bulunan karma kullanımlı binalarda amaç aynıdır: binanın her gün sorunsuz işlemesi ve değerini korumasıdır.
Lila Yönetim olarak İstanbul'da konut binalarına ve karma kullanımlı binalara profesyonel bina yönetimi hizmeti veriyoruz. 2017'den bu yana apartman ve site yönetiminde kurduğumuz kayıt ve raporlama düzenini, her binanın kullanım biçimine uyarlıyoruz. Ofis plazası ve iş merkezi yönetimini ise ayrı sayfamızda anlatıyoruz.
Konut Binaları ile Karma Kullanımlı Binalar Arasındaki Fark
Konut binasında öncelik sakinlerin huzurudur. Karma binada ise dükkân ya da ofis kullanıcılarının çalışma düzeni de hesaba katılır. Bu fark, yönetimin birkaç kalemine doğrudan yansır:
| Konu | Konut binası | Karma kullanımlı bina |
|---|---|---|
| Kullanım saatleri | Sakinlerin gece sessizliği önceliklidir. | Ticari bölümlerin açılış ve kapanış saatleri konut düzeniyle birlikte planlanır. |
| Ortak alan kullanımı | Giriş, merdiven ve otopark sakinlere aittir. | Ticari bölüm müşterilerinin kullanımı yönetim planına göre düzenlenir. |
| Atık ve teslimat | Standart toplama düzeni uygulanır. | Mal kabulü ve atık çıkışı konut girişini etkilemeyecek saatlere bağlanır. |
| Gider paylaşımı | Kanun ve yönetim planına göre paylaşılır. | Ticari bölümlerin ortak gidere katılımı kanuna ve yönetim planına göre ayrıca kontrol edilir. |
Bina Yönetimi Hizmetinin Kapsamı
Ortak alan ve temizlik düzeni
Giriş holü, merdivenler, otopark ve çatı gibi ortak alanların temizlik ve kontrol planını biz hazırlıyoruz. Temizlik sıklığını binanın kullanım yoğunluğuna göre belirliyor, uygulamayı düzenli denetimle izliyoruz.
Teknik bakım ve periyodik kontroller
Asansör, hidrofor, kazan, jeneratör ve yangın algılama sistemleri için yıllık bakım takvimi kuruyoruz. Asansörlerin periyodik kontrollerini ve yangın ekipmanlarının bakım tarihlerini bu takvimde izliyoruz. Arızayı kayda alıp ustayı yönlendiriyor, işin kapanışını belgeliyoruz.
Mali yönetim ve gider paylaşımı
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre, kat malikleri arasında başka türlü anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit paylaşılır. Sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı ise arsa payı oranında paylaşılır. İşletme projesini bu kurallara göre hazırlıyor, tahsilatı bağımsız bölüm bazında izliyoruz.
Kat malikleri kurulu ve kayıt düzeni
Kat malikleri kurulu, yönetim planında gösterilen zamanlarda ve yılda en az bir kez toplanır. Plan bir zaman göstermiyorsa toplantı her takvim yılının ilk ayında yapılır. Toplantı çağrısını, gündemi ve karar defterini biz hazırlıyoruz. Kararları uygulama takvimine bağlıyor, sonuçlarını bir sonraki toplantıda raporluyoruz.
Bina Sigortası ve Güçlendirme Giderleri
Kat Mülkiyeti Kanunu, binanın bütününün kurulca belirlenecek değer üzerinden sigortalanmasına kat malikleri kurulunun karar verebileceğini düzenler. Sigorta yapılırsa primlere arsa payı oranında katılınır. Kanun, ortak yerlerin güçlendirme giderlerini de arsa payı oranında paylaşılan giderler arasında sayar. Bunun yanında zorunlu deprem sigortası, 6305 sayılı Kanun uyarınca her bağımsız bölüm için ayrıca yaptırılmalıdır.
Bu iki kalem birçok binada ancak bir hasar ya da deprem haberinden sonra gündeme gelir. Biz sigorta seçeneklerini ve güçlendirme ihtiyacını kurulun gündemine taşıyor, teklifleri karşılaştırılabilir hale getiriyoruz. Karar, kurulun elinde ve bilgiye dayalı olarak verilir.
Bina Yönetiminde Sık Karşılaştığımız Sorunlar
Yönetimini devraldığımız binalarda en sık gördüğümüz sorun, bakım kayıtlarının tutulmamış olması. Asansörün ya da jeneratörün son bakımının ne zaman yapıldığı bilinmezse arıza riski de bilinmez hale gelir. Bu yüzden ilk ay teknik envanteri çıkarıp bakım geçmişini yeniden kuruyoruz.
İkinci sık sorun, gider paylaşımının yönetim planıyla uyuşmaması. Özellikle zemin katında dükkân bulunan binalarda hatalı paylaşım, kat malikleri arasında kırgınlığa yol açar. Paylaşım tablosunu plana göre yeniden düzenleyip kurula gerekçesiyle sunuyoruz.
Üçüncü sorun ise bilgi eksikliği. Kat malikleri bir arızanın ne zaman çözüleceğini bilmediğinde, küçük bir aksaklık bile güven sorununa dönüşür. Her talebi kayıt numarasıyla takip etmemizin nedeni budur.
Profesyonel Bina Yönetimi Kat Maliklerine Ne Kazandırır?
Kat maliklerinden biri yöneticilik yaptığında iş çoğu zaman gönüllülüğe ve boş zamana kalır. Profesyonel yönetimde ise sorumluluk, yazılı sözleşmeyle tanımlanmış bir ekibe geçer. Kat malikleri kararları almaya devam eder; uygulamanın yükünü ekibimiz taşır.
- Komşular arasında aidat tahsilatından doğan gerginliklerin azalması
- Bakım takviminin kişilere değil, kayıtlı bir düzene bağlanması
- Her ay aynı biçimde hazırlanan gelir-gider raporu
- Kurul kararlarının belgeli ve izlenebilir şekilde uygulanması
Sıkça Sorulan Sorular
Hangi binalarda yönetici atanması zorunludur?
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda yönetici atanması zorunludur. Bütün bağımsız bölümler tek bir kişiye aitse, malik kanunen yönetici sayılır. Daha küçük binalarda da kat malikleri isterse kendi aralarından ya da dışarıdan bir yönetici seçebilir.
Yönetici kat maliklerinden biri olmak zorunda mı?
Hayır. Kanun, kat maliklerinin yönetimi kendi aralarından ya da dışarıdan seçecekleri bir kimseye verebileceğini düzenler. Profesyonel yönetim firmaları uygulamada bu yolla görevlendirilir. Bu modelde yönetici işleri yazılı sözleşme çerçevesinde yürütür, kat malikleri ise karar ve denetim hakkını korur.
Dükkânı olan binada ortak giderler nasıl paylaşılır?
Kanuna göre, kat malikleri arasında başka türlü anlaşma yoksa kapıcı ve bahçıvan gibi hizmet giderleri eşit, bakım ve onarım gibi giderler arsa payı oranında paylaşılır. Dükkân sahibi, ortak yerleri kullanmadığını ileri sürerek payını ödemekten kaçınamaz. Yönetim planındaki özel hükümleri ayrıca kontrol ediyoruz.
Bina yönetimi ücreti neye göre belirlenir?
Ücret; bağımsız bölüm sayısına, asansör ve jeneratör gibi teknik sistemlere, personel ihtiyacına ve binanın konut ya da karma kullanımlı olmasına göre değişir. Sabit tarife yerine binayı yerinde gördükten sonra kapsamı açıkça yazan bir teklif hazırlıyoruz. Yönetici aylığı, kat malikleri arasında başka anlaşma yoksa kanun gereği arsa payı oranında paylaşılan giderler arasındadır.
Kat irtifakı kurulmuş binada yönetim nasıl işler?
Kat irtifakı kurulmuş bir binada iki koşula bakılır: yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılmaya başlanmış olmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bu durumda, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. Bu durumda yönetici ataması, işletme projesi ve kurul kararları kat mülkiyetli binalardaki gibi yürür.
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş değildir. Mevzuat kontrol tarihi: 26 Ekim 2026.
Diğer hizmetler
İlginizi çekebilecek hizmetlerimiz
Apartman Yönetimi
Aidat takibi, bütçe, yasal yükümlülükler ve günlük işleyişin şeffaf yönetimi.
Plaza Yönetimi
Ofis plazalarında ortak alan, güvenlik, teknik işletme ve kiracı ilişkilerinin yönetimi.
AVM Yönetimi
Alışveriş merkezlerinde ortak alan işletmesi, teknik bakım, güvenlik ve gider paylaşımının yönetimi.
Villa ve Lüks Konut Yönetimi
Villa ve lüks konut projelerinde peyzaj, güvenlik, havuz ve ortak alanların özenli yönetimi.
Mülk Yönetimi
Kiraya verdiğiniz dairelerde kira ve aidat takibi, kiracı iletişimi, bakım-onarım koordinasyonu ve düzenli raporlama.
Gayrimenkulünüz için doğru adımı birlikte atalım
Siteniz, binanız ya da mülkünüz için ihtiyacınızı dinleyelim; size özel hizmet planı ve fiyat teklifi hazırlayalım.