2027 Apartman ve Site Aidat Artışları: Oran, Hesaplama ve Karar Örneği

Aidat Artışları Neden Gündemde?

Apartman ve site aidat artışları son yıllarda birçok kat malikinin en büyük gündemlerinden biri oldu; 2027 işletme projeleri hazırlanırken aynı soru yeniden soruluyor. Enerji, personel, bakım ve sigorta giderlerindeki artış, yönetimleri aidat güncellemeleri yapmaya yöneltiyor. Peki aidat artış oranı nasıl belirlenir, yasal bir sınır var mı, aidat hesaplama nasıl yapılır ve haklarınızı nasıl koruyabilirsiniz?

Bu rehberde aidat artışlarının yasal çerçevesini, Mayıs 2026'da yürürlüğe giren Kat Mülkiyeti Kanunu değişikliğini, adım adım hesaplama yöntemini ve genel kurulda kullanabileceğiniz bir aidat artışı karar örneğini bulacaksınız.

Aidat Artışı Karar Örneği

Kat malikleri kurulu kararları, sayfaları noter onaylı karar defterine yazılır ve toplantıda bulunan kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler aykırılığın sebebini belirterek imza atar. Aidat artışı için örnek bir karar metni:

"Gündemin 4. maddesi gereğince yönetici tarafından hazırlanan 2027 yılı işletme projesi görüşüldü. Yıllık tahmini giderin … TL olduğu, bunun … TL'lik kısmının kapıcı ve benzeri giderler olarak bağımsız bölümler arasında eşit, … TL'lik kısmının arsa payı oranında paylaştırılacağı görüldü. İşletme projesinin aynen kabulüne, aylık aidat avanslarının projeye ekli listede gösterildiği şekilde 1 Ocak 2027'den itibaren uygulanmasına, ödemelerin her ayın 10. gününe kadar yönetimin banka hesabına yapılmasına, toplantıya katılan kat maliklerinin oy çokluğuyla karar verildi."

Örnek metindeki boşlukları kendi işletme projenize göre doldurun. Karar metninin binanızın yönetim planına uygun olup olmadığını kontrol etmek için gerektiğinde bir avukattan görüş alın.

Aidat Artışında Yasal Çerçeve Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu ve Giderlere Katılma

Aidat, binanın ortak giderlerinin kat maliklerine paylaştırılmış hâlidir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre, aralarında başka türlü bir anlaşma yoksa kat malikleri giderlere şöyle katılır:

• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak
• Sigorta primlerine, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine kendi arsa payı oranında
• Ortak yerleri kullanmadığını ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınmak mümkün değildir

Aidat Artışına Kim Karar Verir?

Yönetici, binanın bir yıllık tahmini gelir ve giderlerini ve her kat malikine düşecek payı gösteren işletme projesini hazırlar. Mayıs 2026'da yapılan değişiklikle işletme projesi artık kat malikleri genel kurulunda onaylanıyor: proje kat maliklerine bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen ya da değiştirilerek kabulü için genel kurulda karar alınır. Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir; ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa en geç on beş gün sonra yapılan ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu yeterlidir.

2026 Değişikliği: Geçici İşletme Projesinde Artış Sınırı

7579 sayılı Kanunla Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesine eklenen hükme göre, yürürlükte bir işletme projesi varsa yöneticinin genel kurul onayına kadar uygulayacağı geçici işletme projesindeki bedel, takvim yılı başından geçerli olmak üzere, bir önceki yıl için Vergi Usul Kanunu uyarınca ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz. Kesin tutara ise kat malikleri kurulu karar verir.

Sık karıştırılan bir nokta: aidat artışları için "yüzde 25'i geçemez" gibi genel bir yasal sınır yoktur. Bu oran, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen konut kiraları için uygulanan geçici sınırdı. Aidattaki artışı belirleyen, onaylanan işletme projesi ve onay öncesindeki dönem için yukarıdaki yeniden değerleme sınırıdır.

Aidat Artışını Etkileyen Faktörler

Aidat artışlarını etkileyen temel unsurlar şunlardır:

• Enflasyon ve genel fiyat artışları
• Enerji maliyetlerindeki artış (ortak alan elektriği, ısınma, su pompaları)
• Temizlik malzemesi ve işçilik artışları
• Güvenlik hizmetleri maliyet artışı
• Asgari ücret artışının personel maliyetlerine etkisi
• Sosyal güvenlik prim artışları
• Sigorta primleri ile bakım ve onarım sözleşmelerinin yeni dönem bedelleri

Apartman Aidat Hesaplama Yöntemleri (Adım Adım)

Aidat Hesaplama Formülü

1. Toplam ortak giderleri belirleyin: önceki yılın gerçekleşen giderlerini kalem kalem çıkarın, sözleşmeli hizmetlerin yeni dönem tekliflerini ve planlanan onarımları ekleyin.
2. Giderleri ikiye ayırın: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit paylaşılır; diğer giderler arsa payı oranında paylaşılır (yönetim planında başka bir esas yoksa).
3. Her bağımsız bölümün payını hesaplayın: eşit giderlerin bölüm sayısına bölümü ile arsa payına göre giderlerin bölümün arsa payı oranındaki kısmını toplayın.
4. Aylık avansı belirleyin: yıllık payı on ikiye bölün ve işletme projesinde gösterin.

Pratik Aidat Hesaplama Örneği

Aşağıdaki rakamlar yalnızca hesaplamanın mantığını göstermek için seçilmiş örnek değerlerdir:

• Bina: 20 bağımsız bölüm, toplam arsa payı 2.000
• Aylık eşit paylaşılan gider (kapıcı vb.): 20.000 TL → bölüm başına 1.000 TL
• Aylık arsa payına göre paylaşılan gider: 30.000 TL
• Sizin dairenizin arsa payı: 100 → (30.000 TL × 100) ÷ 2.000 = 1.500 TL
• Aylık aidatınız: 1.000 TL + 1.500 TL = 2.500 TL

Özel Durumlar ve İstisnalar

Ticari üniteler, çatı katları, bahçe kullanımı olan zemin katlar veya kapalı otoparklar için farklı bir paylaşım isteniyorsa bunun yönetim planında ya da kat malikleri arasında yapılmış bir anlaşmada yer alması gerekir. Böyle bir düzenleme yoksa Kanun'daki eşit ve arsa payı esasları uygulanır.

Gizli Maliyetler: Aidata Yansıtılamayacak Giderler

Ortak Gider Sayılmayan Kalemler

Dikkat edilmesi gereken ve ortak gider olarak aidata yansıtılmaması gereken harcamalar:

• Yöneticinin kişisel telefon faturası
• Ailevi ziyaret ve yemek masrafları
• Kişisel araç yakıt giderleri
• Hediye ve memnuniyet giderleri
• Genel kurul onayı olmayan tadilat işleri
• Genel kurul kararı olmayan zorunlu ek ödemeler
• Yönetici ücretinin karar olmadan keyfi biçimde artırılması

Şüpheli Giderleri Nasıl Tespit Edersiniz?

• Ani ve açıklanamayan maliyet artışları
• Benzer hizmetlere göre belirgin şekilde pahalı faturalar
• Teklif alınmadan sürekli aynı firma ya da kişilerden alınan hizmetler
• Karar defterinde ve işletme projesinde yer almayan giderler

Aidat Artışına İtiraz Etme Rehberi

Genel Kurul Öncesi Yapılacaklar

• Önceki yılın gider kalemlerini ve yöneticinin hesap raporunu inceleyin
• Benzer apartmanlarla maliyet karşılaştırması yapın
• Diğer kat malikleriyle iletişim kurun
• İşletme projesinin size bildirilip bildirilmediğini kontrol edin

Genel Kurul Sırasında

• Gider kalemlerinin ayrıntılı açıklamasını isteyin
• Alternatif tedarikçi önerilerini dile getirin
• Aidat artış gerekçelerini sorgulayın
• Aykırı oy kullanacaksanız sebebini karar defterine yazdırarak imzalayın

İptal Davası ve Süreler

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesine göre kurul kararlarına karşı, toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrendiği tarihten başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde, binanın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak gerekebilir. Süreleri kaçırmamak ve doğru yolu izlemek için bir avukattan görüş almanızı öneririz.

Aidatı Makul Tutmak İçin 10 Pratik Öneri

1. Ortak alan aydınlatmasında LED'e geçiş ve hareket sensörü kullanımı
2. Isıtma sistemlerinde verimlilik için ayarların ve bakımın yetkili firmaya yaptırılması
3. Düşük akışlı musluk başlıkları ve su kaçaklarının düzenli kontrolü gibi su tasarrufu uygulamaları
4. Temizlik malzemelerinin dönemsel toplu alımı
5. Bakım ve onarım hizmetleri için yıllık sözleşme ve birden fazla teklif
6. Aidat ödemelerinin banka talimatıyla düzenli hâle getirilmesi
7. Duyuru ve iletişimin dijital kanallardan (mesajlaşma uygulamaları, e-posta) yapılması; aidat borcu gibi kişisel bilgilerin ortak gruplarda paylaşılmaması
8. Arızayı beklemek yerine önleyici bakım takvimi uygulanması
9. Mevsimsel bakım takvimi: baharda cephe ve balkon kontrolü, yazın havalandırma, sonbaharda çatı ve yalıtım, kışa girerken ısıtma ve tesisat kontrolleri (yetkili firmalarla)
10. Gelir ve giderin her ay şeffaf biçimde raporlanması

Apartman Aidat Haklarınız: Özet Rehber

Temel Haklarınız

• Bilgi alma: yönetici, gelir ve giderlerin hesabını her yıl kat malikleri kuruluna vermekle yükümlüdür; kat maliklerinin yarısı isterse bu hesap başka zamanlarda da istenebilir
• Katılım: genel kurul toplantılarına katılma, öneri getirme ve oy kullanma
• İtiraz: hukuka aykırı gördüğünüz kurul kararlarına karşı yasal süreler içinde yargı yoluna başvurma

Yükümlülükleriniz

• Aidat ödemelerini zamanında yapmak: gider ve avans payını ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder ve hakkında icra takibi yapılabilir
• Genel kurul kararlarına uymak
• Ortak alan kullanım kurallarına uymak

Sonuç: Haklarını Bilen Sakinin Avantajları

Aidat artışları maliyetlerin arttığı dönemlerde kaçınılmaz olabilir; ancak doğru bilgi ve şeffaf bir işletme projesiyle artışlar makul tutulabilir. Unutmayın: işletme projesi genel kurulda onaylanır, yürürlükte bir proje varken onay öncesindeki geçici artış yeniden değerleme oranıyla sınırlıdır ve her gider kaleminin gerekçesini sormak sizin hakkınızdır.

Lila Yönetim ile Şeffaf Aidat Yönetimi

Yönettiğimiz apartman ve sitelerde işletme projesini kalem kalem hazırlıyor, gelir ve gideri her ay raporluyor ve sözleşme yenilemelerinde birden fazla teklif alıyoruz. Binanızın mevcut gider yapısını birlikte inceleyelim; apartman yönetimi hizmetimiz hakkında bilgi almak için bize ulaşın.